Matzner: K čemu lze využít přídatné spoluvlastnictví

|

Analýza Jiřího Matznera – Přídatné spoluvlastnictví je zvláštním typem spoluvlastnictví k určité věci, která souvisí s vlastnictvím jiné „hlavní“ věci a je svým účelem potřebná k řádnému užívání této „hlavní“ věci ve vlastnictví výlučném. Přídatné spoluvlastnictví vzniká na základě smlouvy a díky praktičnosti daného institutu má mnoho využití – především v oblasti spoluvlastnictví k nemovitostem. Jaké konkrétně?

Přídatné spoluvlastnictví upravují ustanovení paragrafu 1223 a následující občanského zákoníku. Ustanovení paragrafu 1223 definuje přídatné spoluvlastnictví takto: Věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví. 

Ve srovnání s běžným spoluvlastnictvím se tedy jedná o speciální typ spoluvlastnictví k věci, které má akcesorickou povahu k vlastnictví jiné „hlavní“ věci a pro jehož vznik je nutné splnit konkrétní zákonné podmínky. Uplatní se na něj i jiná ustanovení občanského zákoníku, nežli na běžné spoluvlastnictví k věci.

Podmínky pro vznik přídatného spoluvlastnictví

První zákonnou podmínkou pro vznik přídatného spoluvlastnictví je nutnost existence dvou nebo více samostatných věcí, které vytvářejí místně a účelově vymezený celek. Druhou zákonnou podmínkou je existence věci, která slouží společnému účelu všech vlastníků samostatných věcí a bez níž by nebylo dost dobře možné samostatné věci řádně užívat. Užívání samostatné „hlavní“ věci bez předmětu přídatného spoluvlastnictví není „dobře možné“ nejen v případě, že není možné vůbec, avšak i tehdy, je-li podstatně omezeno či ztíženo. Formou přídatného spoluvlastnictví se nejčastěji řeší právní vztahy k nemovitostem, pokud si však spoluvlastníci společně pořídí věc movitou, tak lze institut přídatného spoluvlastnictví vztáhnout i na ni. Příkladem u věci movité může být třeba společné zavlažovací zařízení pro zahrádkářskou kolonii. U přídatného spoluvlastnictví k nemovitostem je však nezbytné jej nechat zapsat do katastru nemovitostí.

Skutečnost, že se věc stává předmětem přídatného spoluvlastnictví, nastupuje „ex lege“ při splnění zákonných podmínek uvedených v paragrafu 1223 občanského zákoníku. Rozsah přídatného spoluvlastnictví si nicméně lze ošetřit a případně i rozšířit na základě písemné smlouvy. Tuto spoluvlastníci mohou uzavřít jak v rámci smlouvy, kterou nabývají vlastnické právo k věci, tak může být uzavřena i zcela samostatná smlouva, na jejímž základě spoluvlastníci podřídí režimu přídatného spoluvlastnictví věc, kterou již ve svém spoluvlastnictví v okamžiku uzavření smlouvy mají. Smluvní úprava se tedy uplatňuje zpravidla za účelem vzniku přídatného spoluvlastnictví k věci, která doposud nesloužila určitému společnému účelu, avšak v důsledku rozhodnutí spoluvlastníků k tomu dojde a nastoupí tak režim přídatného spoluvlastnictví. V takovém případě se může jednat např. o rozhodnutí, že na doposud pronajímaném pozemku bude vybudováno společné parkoviště, které začne sloužit samostatným pozemkům s rodinnými domy jednotlivých spoluvlastníků.

Smlouva, kterou se přídatné spoluvlastnictví zakládá, musí obsahovat přesnou specifikaci věci, ke které se přídatné spoluvlastnictví zřizuje a také přesný výčet věcí výlučných vlastníků, k jejichž užívání bude věc v přídatném spoluvlastnictví sloužit. V případě, že se neuplatní zákonná domněnka vycházející z ustanovení paragrafu 1226 občanského zákoníku, podle níž se podíly spoluvlastníků stanoví poměrem výměry nemovitostí, mohou si spoluvlastníci ve smlouvě určení výše jednotlivých podílů samozřejmě sjednat individuálně. Spoluvlastníkem věci v přídatném spoluvlastnictví nicméně nemůže být jiná osoba než vlastník věci, k jejímuž užívání věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Jinými slovy, jestliže je spoluvlastníkem společné věci osoba, která zároveň není vlastníkem věci, které společná věc může či má sloužit, nemůže v takovém případě dojít ke vzniku přídatného spoluvlastnictví.

Celý text si můžete přečíst v Lawyers & Business č. 1/2023. Můžete si ho zakoupit například na mojecasopisy.cz.

Snímek obrazovky 2023-01-31 v 10.11.37
Předchozí

Servus: Základní body nástupnického plánu

Rodinným firmám by prospěl jednodušší exit zakladatelů a daňová zvýhodnění

Další