Touha Čechů vlastnit své bydlení, relativně levné peníze a nedostatek nové výstavby. To je podle advokáta Jakuba Štilce smrtící koktejl, který vyšponoval ceny bytů na současnou úroveň. Razantní snížení cen nelze podle něj očekávat ani do budoucna, a tak, jak říká „trh nájmů nabývá na významu“. „Trochu se tím začínáme přibližovat stavu u našich západních sousedů, kde je nájemní bydlení daleko více rozšířené. Ale na rozdíl od nich, naše právní úprava v této oblasti nereflektovala změny společenského vývoje,“ upozorňuje dále Štilec a rozebírá při tom možnou efektivitu chystaných změn. Tímto rozhovorem tak uzavíráme náš třídílný seriál, v němž advokátní kancelář Štilec & Partners ve spolupráci s Národním centrem Stavebnictví 4.0 zmapovala aktuální právně-nemovitostní otázky, které se na trhu objevují, a nabídla na ně rovněž základní odpovědi.
Česko je státem, který se bohužel dlouhodobě umisťuje na chvostu žebříčku v hodnocení dostupnosti bydlení. Jak jsme na tom v mezinárodním srovnání nyní?
Asi nepřekvapím, když řeknu, že je to stále stejná bída. Analýzy říkají, že například v rámci Evropy jsme na tom úplně nejhůř ze všech hodnocených zemí. Takže vlastně hůře než loni, kdy jsme byli předposlední. Zde se však bavíme o dostupnosti vlastního bydlení, které sleduje poměr mezi příjmy domácností a náklady na pořízení bydlení. Nejde tedy přímo o ukazatel širší dostupnosti bydlení, který zahrnuje nájmy, podporu státu v bydlení a podobně.
Chápu, ten žebříček říká, že u nás je pro lidi nejsložitější si pořídit vlastní bydlení. Proč tomu tak je?
Když necháme stranou výkonnost naší ekonomiky, tedy to, kolik jsme schopni si vydělávat, pak odpověď musíme hledat v pořizovacích cenách bydlení. A ty jsou vysoké. Ceny nemovitostí u nás v posledních 12 letech prošly raketovým růstem, a to napříč všemi druhy nemovitostí včetně pozemků. Těch faktorů bylo určitě více, ale podstatou je to, že poptávka převyšovala nabídku. U Čechů je totiž stále velmi silně zakořeněna touha bydlení vlastnit – nebýt v pronájmu. V tom jsme i v rámci východního bloku Evropy celkem specifičtí. Té touze pak nahrávala měnová politika centrálních bank, v důsledku které bylo v systému dost peněz a byly levné. Zároveň se u nás kvůli zdlouhavému povolování málo stavělo nebo ty procesy výstavbu prodražovaly. A v posledních letech se k ceně začínají přidávat náklady Green Dealu. Zkrátka z pohledu cen vlastního bydlení smrtící koktejl.
A jaký lze předpokládat vývoj ceny vlastního bydlení do budoucna?
To je složitá otázka, protože na trh budou působit protichůdné tendence. Pro růst ceny určitě hovoří výhled postupného snižování úrokových sazeb a zejména plný nástup dopadů Evropské politiky udržitelnosti, tedy obecně Green Deal, požadavky ESG a podobně. Developeři v tomto mají jasno, Green Deal zvýší náklady na výstavbu v řádu desítek procent. Také nepovedená digitalizace povolovacích procesů zatím příliš optimismu ohledně stavební obrody a tedy poklesu cen nepřináší.
S faktory proti růstu cen – nehovořím o poklesu – je to trochu složitější, protože ty jsou hůře čitelné. Mám na mysli zejména možné regulatorní zásahy vlád. Již delší dobu jsme napříč Evropou svědky úvah o specifickém zdanění či rovnou vyvlastňování druhých nebo investičních bytů, o změně úpravy nájemních vztahů, omezování sdíleného ubytování apod. Příkladem za všechny může být vývoj v Německu, kde se nedávno velmi silně uvažovalo o vyvlastnění statisíců soukromých bytů největším nemovitostním investorům. Zkrátka vlády, včetně té naší, cítí za řešení otázky dostupnosti bydlení odpovědnost a zvažují k tomu různá opatření. Více či méně restriktivní. I na Evropské úrovni toto téma silně rezonuje, koneckonců Evropská komise chce zavést post komisaře pro otázky bydlení a zároveň si vytkla velmi ambiciózní cíl do roku 2030 ukončit bezdomovectví.
Každopádně k vaší otázce, nemám asi příliš důvod pochybovat o prognóze ČNB, která v následujících letech věští spíše další růst cen nemovitostí, i když třeba ne tak dramatický jako v poslední dekádě.
Jaká opatření ke zvýšení dostupnosti bydlení se u nás chystají a proč má vlastně stát zasahovat? Nevracíme se tím do dob regulovaných nájmů a omezování vlastnictví?
Stát nepochybně má povinnost řešit otázku bydlení. Právo na bydlení je v obecné rovině jedno ze základních práv a vyplývá z mnoha mezinárodních smluv či deklarací. V české úpravě sice není takto výslovně zakotveno, Ústavní soud ale potvrdil, že se jedná o základní lidské právo i dle našeho právního řádu.
To samozřejmě neznamená, že se zákonodárce může uchýlit k praktikám předrevolučním, ale musí respektovat a vyvažovat jiná ústavně zaručená práva. Proto bych se neobával například plošné regulace nájemného nebo jiných relativně drastických omezení.
Místo toho ale vidíme úvahy o regulaci daňové. Příkladem je nedávné zvýšení daně z nemovitostí nebo v současné době uvažovaná úprava daně z příjmu při prodeji nemovitosti. S daňovými zásahy do nemovitostního trhu je ale potřeba nakládat s rozmyslem. Například úprava daně z nemovitostí se dle mého názoru zcela minula účinkem, pokud tedy cílem nebylo pouze doplnit státní rozpočet na úkor těch obecních. Přestože prostor pro úpravu této daně u nás nepochybně byl a stále je, výsledné provedení podle mě pokulhává, protože nezohledňuje reálnou hodnotu nemovitosti. Podobně příliš nerozumím tomu, jak se má zvýšit dostupnost bydlení tím, že stát bude při prodeji bytu vybírat daň z příjmu – z rozdílu kupní a prodejní ceny. Ta úvaha je odůvodňována tím, že opatření vrátí prázdné byty na trh. Neslyšel jsem ale konkrétní věcnou oporu pro takový závěr. To opatření ani neplyne z koncepce bydlení 2021+. Z mého pohledu chybí dopadové studie a opět to trochu zavání spíše potřebami rozpočtu státu nežli koncepčním daňovým řešením s pozitivním efektem na dostupnost bydlení.
V poslední době se také hovoří o změnách v právní úpravě nájemních vztahů. Jaký je v této věci vývoj a co by se mělo změnit?
Nájmy jsou za mě typická oblast, která si po dlouhých letech úpravu jistě zasluhuje. Vlivem snížené dostupnosti vlastního bydlení totiž trh nájmů nabývá na významu. Trochu se tím začínáme přibližovat stavu u našich západních sousedů, kde je nájemní bydlení daleko více rozšířené. Ale na rozdíl od nich, naše právní úprava v této oblasti nereflektovala změny společenského vývoje.
Podstatou změny by v principu mělo být obroušení hrotů mimořádných situací. Poctiví nájemci by se měli v nájmu cítit bezpečně a měl by pro ně být dlouhodobě předvídatelný. Na druhou stranu pronajímatelé by měli být lépe chráněni před nájemníky, kteří nájemní vztah porušují – typicky neplatiči.
Prvním signálem změny je novela občanského soudního řádu, která do právního řádu zavádí institut rozkazu k vyklizení. Jde o jakousi zjednodušenou formou žaloby na vyklizení, při níž se bude vycházet pouze z toho, co je uvedeno v žalobě. Samotné řízení by mělo být rychlé a mělo by se obejít bez soudního jednání. Sledovaným cílem je zjednodušit proces vystěhování problémových nájemníků, od čehož si zákonodárce slibuje rychlejší navrácení nemovitosti nájemnímu trhu. Návrh novely byl spojen s návrhem zákona o podpoře v bydlení, mohl by tak začít platit od druhé poloviny příštího roku.
Také postavení nájemníků by výhledově mělo doznat kvalitativní změny, a to v rámci chystané novely občanského zákoníku. Má se jí předně omezit řetězení nájemních smluv na dobu určitou. Podle návrhu by nájemník a pronajímatel mohli uzavřít smlouvu na dobu určitou kratší než tři roky maximálně dvakrát po sobě. Třetí a všechny následující nájemní smlouvy by pak musely být uzavřeny na minimálně tři roky nebo na dobu neurčitou. Kdyby byla uzavřena smlouva kratší, považovala by se za tříletou, ledaže by mezi ukončením poslední smlouvy a uzavřením nové uplynula doba aspoň jeden rok. Vláda by ráda takovou právní úpravu zavedla do konce svého volebního období, tedy do roku 2025.
V neposlední řadě se zvažuje propojení energeticky úsporných investic s možností navýšit nájemné nad zákonem stanovený limit, který v současné době činí deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Návrh má motivovat pronajímatele, aby investovali do energeticky úsporných opatření, čímž by se zvýšila energetická efektivita budov a snížily náklady na vytápění a elektřinu pro nájemníky. Podle zvažovaného opatření by pronajímatelé v případě investice do energetických úspor mohli iniciovat zvýšení nájemného až o 13,5 procenta z účelně vynaložených nákladů ročně. Tento procentuální limit by měl reflektovat dlouhodobé přínosy, které energeticky úsporné investice přinášejí, jak pro vlastníka nemovitosti, tak pro nájemníky.
Zmínil jste, že novela občanského řádu s rozkazem k vyklizení je projednáván spolu s návrhem zákona o podpoře v bydlení. O co jde v tomto zákoně?
Zákon o podpoře v bydlení již fakticky spadá do oblasti sociálních zákonů. Nejde tedy o nástroj, který by měl ambici celkově snižovat ceny bydlení či otázky bydlení jinak plošně upravovat. Jeho adresáty jsou osoby ohrožené bytovou nouzí, a právě jejich situaci má pomoci řešit. Zákon k tomu zakládá různé nástroje, které mají před ztrátou bydlení chránit a pokud k ní dojde, pak nějakým způsobem reagovat. Kromě oblasti poradenství a kontaktních míst zavádí systém garancí a záruk pro majitele bytů s cílem je více motivovat k pronájmu bytu ohroženým skupinám. Dle mého názoru tak zákonodárce vcelku rozumně přejal principy fungování neziskového sektoru v této oblasti. Výsledná podoba zákona zatím není jistá, zákon je aktuálně na projednání v Poslanecké sněmovně. Předložená podoba počítá s postupným náběhem v roce 2025.
Vzhledem k současnému dění se nemohu nezeptat na nový stavební zákon a problematickou digitalizaci stavebních procesů. V minulosti jste se vyjadřoval ve skrze pozitivně s tím, že zákon i digitalizace povedou ke zlepšení stavu. Máte stále ten dojem?
No pravda, situace se trochu zkomplikovala, nicméně zákon jako takový je v principu lepší než stará právní úprava. Bez funkční digitalizace ale nemůže dobře fungovat. Přitom kdo si vyzkoušel podat žádost o povolení záměru ke stavebnímu úřadu po 1. červenci 2024 ví, že ty problémy nejsou jen z kategorie odlaďování much nového systému, ale že ta věc nebyla dostatečně připravena. Druhou věcí je, a v tom je třeba dát ministerstvu pro místní rozvoj za pravdu, že tu současnou paralýzu má zčásti na svědomí i skutečně enormní nápor papírových žádostí bezprostředně před náběhem digitalizace. No uvidíme, v dlouhodobějším měřítku zůstávám optimistou, snad se toho zlepšení dožijí i úředníci stavebních úřadů a stavební záměry žadatelů.
Jakub Štilec je řídícím partnerem kanceláře Štilec & Partners. V advokacii působí od roku 2007. Jako advokát se problematice stavebního práva, developmentu a dostupného bydlení věnuje dlouhodobě. Zastupuje řadu významných stavebních projektů, stavební a související legislativou se s kolegy zabývá pravidelně i v publikační činnosti.
Rozhovor vychází rovněž na webu Národního centra Stavebnictví 4.0.