Štilec: Nefunkční stavební zákon cítíme v peněženkách všichni

|

Doufám, že rok 2023 bude vyplněný smysluplnou odbornou debatou nad změnami ve stavebním zákoně, říká Jakub Štilec, odborník na stavební a nemovitostní právo a vedoucí partner kanceláře Štilec & Partners, která se nedávno stala první advokátní kanceláří spolupracující s Národním centrem Stavebnictví 4.0. „Délka povolovacích procesů staveb je u nás jedna z nejhorších na světě a v Praze chybí přes 100 tisíc bytů. Ty dvě věci spolu úzce souvisí, způsobují růst cen bydlení a ženou lidi do drahých nájmů nebo ven z měst. Zkrátka ohledně stavebního zákona již žerty stranou,“ říká Štilec v našem partnerském rozhovoru. „Máme tu bytovou krizi jako řemen a určitě se s ní budeme potýkat dlouho. Problém je, že dnes již není v rovině vlastnického bydlení, ale u nájmů,“ upozorňuje pak na další problém.

Vaše advokátní kancelář se v prosinci stala spolupracující organizací Národního centra Stavebnictví 4.0. Co to konkrétněji znamená?

Stavebnictví a nemovitostem obecně se s kolegy ze Štilec & Partners věnujeme dlouhodobě. Je to nesmírně zajímavá oblast, kde ale právo poslední roky trochu zaostává a spíše, než aby pomáhalo, hází stavebníkům klacky pod nohy. To se vám ani tak neprojeví na papíře v textu zákona, ale až v té pestré stavební praxi. Proto se snažíme přemýšlet, co by bylo možné legislativně zlepšit, kde se lze inspirovat dobrými nápady a co jsou naopak slepé uličky. 

A právě v tom je Národní centrum stavebnictví 4.0 skutečně zlatou studnicí poznatků, navíc v kombinaci s ryzí odborností. Za těch 15 let, co se stavebnictvím zabývám, jsem se nesetkal s tak komplexním přístupem při řešení problému. Vidět a slyšet názory takříkajíc ze všech koutů sektoru je nesmírně obohacující a propojuje to celou tu složitou stavební mozaiku. Zároveň nám to bez nadsázky dává nahlédnout do stavební budoucnosti, ať už co se týká podoby bydlení, výrobních technologií, ale i reálných možností povolovacích procesů a podobně. 

Z tohoto důvodu se nám spolupráce zdála jako naprosto logická a máme z ní velikou radost. Nejprve jsme se účastnili spíše neformálně, na konci loňského roku jsme byli do Národního centra přijati jako spolupracující organizace, a to jako prozatím jediná advokátní kancelář.

O co a jak se tedy budete v tomto ohledu nyní snažit? Co by se mělo v českém stavebnictví změnit?

Budeme se snažit prosazovat efektivní legislativu, nejen pokud jde o nový stavební zákon. I když to je po všech těch dosavadních veletočích největší úkol současné vlády v oblasti výstavby. Asi nemusím mluvit o nových výzvách, jako jsou robotizace, 3D tisk, udržitelnost a podobně, ve kterých také nesmíme jako Česká republika ve stavebnictví zaspat a které je třeba rovněž legislativně promyslet a zpracovat. Zároveň ale platí, že všechny inovace jsou ale bez funkčního stavebního zákona poměrně marné.

Jak tedy teď vnímáte další osud nového stavebního zákona?

To je dnes velmi těžké říci. Současná vláda loni v listopadu předložila sněmovně rozsáhlou novelu stavebního zákona přijatého ještě za Babišovy vlády. Nejde přitom jen o nějaké lehké učesání, ale o změnu zásadních principů, protože novela odmítá myšlenku státní stavební správy a agendu stavebních úřadů ponechává v rukou samospráv. I když mě osobně tato odbočka mrzí, vůli současné politické reprezentace je třeba respektovat. 

Další osud zákona bude záležet na tom, nakolik se na jeho výsledné podobě najde alespoň přiměřená shoda. U předpisu takového významu by určitě bylo špatně, kdyby se protlačil na sílu, bez ohledu na názory odborné veřejnosti. A s tou se při přípravě novely nikdo příliš nebavil. Možná i proto se proti ní tak vzácně sešikovali ekologové, města, projektanti i developeři. V podstatě všichni s výjimkou ministerských úředníků, kteří ji vytvářeli.

Mírný optimismus snad dodávají události z konce roku, kdy se zdá, že se hroty obou stran začínají trochu obrušovat a vláda alespoň v některých otázkách nalézá s odbornou veřejností shodu. Narážím na avizovaný kompromis ohledně integrace dotčených orgánů státní správy při zachování stavebních úřadů dle požadavků municipalit. Je to ale určitě ještě běh na dlouhou trať. Jen pro představu, nový stavební zákon z dílny předchozí vlády vnikal zhruba pět let. Jeho aktuálně projednávaná novela byla na stole v řádu několika měsíců. V polovině prosince proběhlo teprve první čtení a teď je na projednání ve sněmovních výborech.

DSCF4776
„Budeme se snažit prosazovat efektivní legislativu, nejen pokud jde o nový stavební zákon. I když to je po všech těch dosavadních veletočích největší úkol současné vlády v oblasti výstavby.“

Čekají stavební legislativu v roce 2023 vaším pohledem nějaké další zásadní posuny?

Doufám, že nastanou právě ve věci stavebního zákona. Nejde ani tak o to, aby byl zákon narychlo předělán, ale aby se rok 2023 vyplnil rozumnou a konstruktivní debatou ohledně jeho výsledné podoby. Ono to nemusí být na první pohled zřejmé, ale stavební zákon má skutečně dopad na každého z nás a přímo se propisuje do peněženek lidí. Délka povolovacích procesů staveb je u nás jedna z nejhorších na světě a v Praze chybí přes 100 tisíc bytů. Opravdu netřeba pochybovat, že ty dvě věci spolu úzce souvisí, způsobují růst cen bydlení a ženou lidi do drahých nájmů nebo ven z měst. Zkrátka ohledně stavebního zákona již žerty stranou.

Zdá se ale, že ceny nemovitostí nyní klesají. Nevyřeší tu situaci trh sám?

Vůbec ne. Tak jako covid před časem jen zamaskoval problém Airbnb, tak válka na Ukrajině a s ní související ekonomické dopady, zejména inflace a zdražení hypoték, problém cen nemovitostí jen oddálily či spíše přesunuly do cen nájmů. Až inflace odezní, úvěry zlevní a ceny nemovitostí půjdou zase nahoru.

Co bychom tedy měli ve stavebním zákoně určitě změnit?

Pro urychlení povolovacích procesů je klíčová jejich maximální integrace. To je ten politiky oblíbeně zmiňovaný princip jeden úřad, jedno razítko. Ten v pojetí zákona předchozí vlády znamenal, že stavebník podá žádost a o moc víc se nestará. Zejména neoběhává množství dotčených orgánů s prosbou o vydání závazného stanoviska. Toto mělo být v působnosti stavebního úřadu. 

I když to vládní novela na první pohled přímo nepřiznává, tato zásada se v jejím pojetí narušuje. Znovu se zavádějí různé formy nezbytných podkladů, jež jsou pořizovány mimo stavební úřad. Určitého stavu integrace by přitom bylo možné dosáhnout i při opuštění dnes politicky neprůchozího principu státní stavební správy. Bylo by však třeba zachovat stavební úřady v modelu obcí s rozšířenou působností, které jsou samostatně schopné řešit agendu maximálního množství závazných stanovisek a tuto integrovat do jednotného povolovacího procesu u tohoto stavebního úřadu.

Prohloubí se podle vás ještě bytová krize v roce 2023?

Už dnes tu máme bytovou krizi jako řemen. Jestli se prohloubí, si netroufám říci, ale určitě se s ní budeme potýkat dlouho. Problém je, že dnes již není v rovině vlastnického bydlení, ale u nájmů. Podívejte se, co za poslední rok plošně udělalo nájemné.

Bytovou krizi můžete řešit buďto léčbou příčin nebo důsledků. Příčinou u nás je, alespoň ve velkých městech, nedostatek nabídky. Tedy zjevné rezervy ve výstavbě. To jsme opět u problému délky povolovacích procesů a nekvality stavební legislativy, zčásti také u historických přešlapů měst. To že dnes pokulhává poptávka, není tím, že by bytů mávnutím kouzelného proutku přibylo, to jen Česká národní banka lidem na čas fakticky zakázala si je kupovat a místo toho platí nájemné. Léčit důsledky znamená nenechat ohrožené padnout. Potřebujeme zákon o dostupném bydlení nebo dříve připravovaný zákon o sociálním bydlení. Ani jeden z těchto zákonů ale není hotový a státní podpora v této oblasti tedy nemá jasnou legislativní koncepci, což snižuje její účinnost a prodražuje ji.

Co by tak měla města dělat?

Koncepční problémy města sama pochopitelně nevyřeší, ale pomoci si částečně mohou. Možností je více. Co všechny z nich spojuje, je nutnost aktivního vstupu na trh s bydlením, a především ujasněná městská bytová politika. Tedy vědět co, kde a pro koho chci stavět. Když máte danou bytovou politiku, víte, jak pracovat se soukromým sektorem, co požadovat po developerech, například v plánovacích smlouvách, a podobně. V Praze už něco takového začíná, město je odvážnější a prostřednictvím Pražské developerské společnosti se pouští do výstavby. 

Myslím také, že města doposud málo využívají užších forem spolupráce se soukromým sektorem při vlastní výstavbě. Konkrétní inspirací v tomto mohou být postupy realitních fondů. Trochu odvozeným řešením je samozřejmě rozšiřování dopravní obslužnosti regionu a i regulace sdíleného ubytování.

Neboli i otázka Airbnb. V minulosti se jeho právní souvislosti řešily intenzivně, nyní už tomu tak myslím není. Jaká tam panuje situace?

Návrat turistů problém Airbnb opět připomenul a je třeba se k němu už nějak postavit. Prozatím se toho moc neudělalo. Ve sněmovně se projednávalo několik návrhů, žádný však zatím nebyl přijat. Aktuálně je na stole opětovný návrh hlavního města Prahy, který byl předložen i v předchozím volebním období. Také ministerstvo pro místní rozvoj chystá svůj návrh, ten ale zatím nebyl předložen k projednání. 

Způsobů regulace může být více, ostatně pestrou inspiraci máme v zahraničí. Dlouhodobě se uvažuje o zavedení práva obcí regulovat krátkodobé ubytování prostřednictvím obecně závazných vyhlášek či jinak. Zejména obec by dle mého názoru měla mít možnost zhodnotit, jaké klady a zápory jí poskytování krátkodobého ubytování přes tyto platformy přináší a rozhodnout o způsobu regulace. Samozřejmě při dodržení stavebních, daňových a jiných souvisejících předpisů. 

Při absenci samostatné právní úpravy převzaly v poslední době iniciativu spíše kontrolní orgány. Nedávno proběhla rozsáhlá kontrola ze strany Finanční správy, v rámci níž se doměřovala daň z příjmu osobám poskytujícím ubytování přes tyto platformy. Příjmy se posuzovaly jako ze samostatné činnosti, nikoli jako příjmy z pronájmu. Městský soud v Praze přitom postup finančních úřadů v několika správních rozhodnutích potvrdil. Z poslední doby jsou známy i případy stavebních úřadů posuzujících, zda je poskytování služeb krátkodobého ubytování v bytech v souladu s účelem užívání stavby.

DSCF4801

Mgr. Jakub Štilec

V advokacii působí přes 15 let, vede vlastní advokátní kancelář Štilec & Partners. Věnuje se zejména stavebnímu a nemovitostnímu právu, transakcím a rovněž právu IT. V oblasti práva nemovitostí klienty zastupuje v povolovacích procesech, zajištuje i komplexní realizaci významných nemovitostních transakcí, a to i s hodnotou v řádu stovek milionů až miliard korun.

Snímek obrazovky 2023-01-31 v 10.11.37
Lawyers & Business si můžete zakoupit například na webu mojecasopisy.cz.
Předchozí

A&O zastupovala Raiffeisenbank při emisi udržitelných dluhopisů

Mach Motors zastupuje ve sporu s BMW Řezníček & Co.

Další