Analýza Jakuba Štilce a Vojtěcha Brolíka – Dostupnost bydlení se dlouhodobě zhoršuje. Nejde jen o to, že koupit si vlastní byt či dům už je patrně pro většinu lidí finančně nereálné, ale také o to, že se raketově zvyšuje cena nájemného: loni tyto platby rostly dvouciferným tempem. Hlavním důvodem této krize na rezidenčním trhu je nepochybně nedostatečná nabídka nemovitostí. Města proto musejí sama začít jednat, na novou legislativu už čekat nemohou.
Nová stavební legislativa urychlující povolovací procesy je stále v nedohlednu. Města proto stále častěji koketují s myšlenkou vlastních developerských projektů či alespoň účasti na nich. Pojďme tedy rozebrat, jaké možnosti se městům v tomto směru nabízejí a co jsou klíčové atributy, kterými mohou v pozitivním slova smyslu ovlivnit trh.
Obavy z narušení demografické struktury měst
Inflace a následná opatření České národní banky jen podtrhly dlouhodobé jevy. Vlastnit byt se pro většinu lidí stává iluzí a nezbývá jim tak nic jiného, než si bydlení pronajmout. I výše nájmů ale v důsledku této situace značně roste. Například v Praze podle statistik portálu Realitymix.cz jen loni meziročně o 18,3 procenta, podle jiné studie zpracované poradenskou společností Deloitte dokonce až o 22 procent.
Dokud šlo jen o navyšování prodejních cen bytů, pomyslná červená kontrolka na radnicích ještě neblikala. Ale s rostoucími nájmy přichází i k nim obava z možného postupného vylidňování: stávající obyvatelé mohou za levnějším bydlením zamířit na venkov a noví se do drahých měst nepohrnou. Jelikož by ale pracovně byli dál závislí na městech, významně by se zvýšily nároky na dopravní obslužnost, infrastrukturu apod. Pro ekonomiku a zdravý demografický rozvoj měst by to nebyla dobrá zpráva.
Není proto divu, že by komunální politici neblahý trend rádi zastavili či se alespoň pokusili o zmírnění jeho dopadů. To se ovšem nemůže obejít bez aktivního vstupu na trh s ujasněnou bytovou koncepcí. Zásadní otázkou je, o co se mají obce skutečně snažit, co je jejich cílem. Odpověď asi není příliš složitá – předně umožnit kvalitní zajištění bytových potřeb pro nejvíce ohrožené či naopak potřebné skupiny obyvatel a povolání. Mezi ně se obvykle řadí nízkopříjmoví, mladé rodiny s dětmi, senioři či zástupci specifických profesí, jako jsou učitelé, policisté, hasiči a podobně.
Tento cíl pak zároveň definuje, jak by měly městské projekty vypadat. Prostor se nejvíce otevírá v oblasti nájemních bytů specifické kategorie, jež při správném nastavení výše nájemného a dalších podmínek nájemních vztahů představují nejvhodnější řešení. Naopak asi málokterý odpovědný politik by uvažoval o výstavbě bytů, které by měly být nabízeny za zvýhodněných podmínek ke koupi široké veřejnosti.
Na co si města troufnou?
Výstavba bydlení s sebou nepochybně nese řadu úskalí. Možná i proto stavební apetit měst od 90. let postupně klesal a po roce 2000 se prakticky zastavil. Například v hlavním městě se od roku 2008 v podstatě žádný významnější městský bytový projekt nerealizoval. Aktuální a koncentrovaná zkušenost s řízením bytové výstavby tak českým městům chybí.
Na druhou stranu, municipality disponují něčím, co pro soukromý sektor obvykle představuje zásadní překážky na cestě k poklepání základního kamene. Mají totiž plnou kontrolu nad plánováním využití území obce. Jinými slovy, jsou tvůrci a pány územního plánu. Odpadá tak pro ně nutnost mnohdy složitých dohod o přizpůsobení území „na míru“. Když se k tomu připočte i nezanedbatelný podíl na držbě pozemků v intravilánu sídel, kterých se města nezbavovala tak rychle jako obecních bytů, mají nakročeno k úspěchu v úvodní fázi výstavby – tzv. land developmentu.
Vzít na sebe celé břímě stavebního záměru však nemusí každé město dobře zvládnout. I pokud by k tomu předpoklady mělo, vzhledem k množství výzev komunální politiky může být smysluplné si situaci ulehčit a řízení projektů svěřit soukromým partnerům. Spolupráce se soukromým sektorem je v této oblasti ostatně v zahraničí běžnou praxí, o čemž nejlépe svědčí příklady měst jako Hamburk nebo Mnichov, k nimž se ještě dostaneme.
Jaké tedy mají města možnosti při rozšiřování svých městských bytových fondů? To se dozvíte v pokračování článku v Lawyers & Business č. 2/2023.
Lawyers & Business si můžete zakoupit například na webu mojecasopisy.cz.
